Noul Cod al urbanismului, Legea nr. 169/2026, aduce modificari importante in domeniul constructiilor, autorizarii si urbanismului. Noile prevederi schimba o parte dintre procedurile pe care proprietarii, investitorii si proiectantii trebuie sa le urmeze pentru realizarea lucrarilor de constructii.
Ai nevoie de autorizatie de construire sau va fi suficienta o notificare? Mai este necesar certificatul de urbanism? Ce lucrari vor putea fi realizate prin procedura simplificata a notificarii si pentru ce lucrari ramane obligatorie obtinerea unei autorizatii?
Noul Cod al amenajarii teritoriului, urbanismului si constructiilor introduce proceduri noi si modifica regulile aplicabile pentru autorizarea si executarea anumitor lucrari.
Una dintre cele mai importante schimbari este introducerea procedurii simplificate a notificarii pentru anumite categorii de lucrari. Aceasta nu trebuie insa confundata cu executarea lucrarilor fara proiect. Pentru lucrarile realizate pe baza notificarii, Codul prevede un proiect tehnic de executie cu continut simplificat, realizat de specialisti.
In acelasi timp, autorizatia de construire si autorizatia de desfiintare nu dispar. Pentru lucrarile supuse autorizarii, procesul incepe cu solicitarea certificatului de urbanism pentru construire sau desfiintare.
Noul Cod aduce reguli importante si in ceea ce priveste autorizatia de regularizare pentru constructiile realizate fara autorizatie de construire sau cu nerespectarea autorizatiei, precum si o perioada speciala in care regularizarea poate fi solicitata si pentru alte categorii de constructii, in conditiile prevazute de lege.
In continuare, explicam principalele modificari aduse de Legea nr. 169/2026, ce se intampla cu certificatul de urbanism, cand este necesara autorizatia de construire, ce lucrari se pot realiza prin notificare si cum functioneaza noua procedura de regularizare.
AUTORIZATIE DE CONSTRUIRE SAU NOTIFICARE?
Una dintre cele mai importante noutati prevazute de noul Cod al urbanismului este procedura simplificata a notificarii, aplicabila anumitor categorii de lucrari. Asta nu inseamna insa ca autorizatia de construire dispare si nici ca orice lucrare va putea fi realizata printr-o simpla notificare.
În functie de lucrare, de caracteristicile constructiei si de amplasament, putem avea trei situatii:
– lucrari pentru care este necesara autorizatia de construire;
– lucrari care pot fi executate in baza unei notificari;
– lucrari care pot fi executate fara autorizatie si fara notificare, in cazurile expres prevazute de Cod.
MAI ESTE NECESAR CERTIFICATUL DE URBANISM?
Da. Certificatul de urbanism nu dispare. Noul Cod al urbanismului pastreaza certificatul de urbanism ca parte importanta a procesului de autorizare a lucrarilor de constructii.
Pentru lucrarile care necesita autorizatie de construire sau de desfiintare, procesul de autorizare incepe in continuare cu solicitarea certificatului de urbanism.
Prin certificatul de urbanism sunt comunicate solicitantului informatiile si conditiile necesare pentru realizarea investitiei, in raport cu reglementarile urbanistice aplicabile imobilului.
Dupa emiterea acestuia, procedura continua, in functie de proiect, cu realizarea studiilor si documentatiilor de specialitate, obtinerea avizelor si acordurilor necesare si intocmirea documentatiei pentru autorizarea lucrarilor.
Noul Cod al urbanismului prevede, de altfel, mai multe tipuri de certificate de urbanism, in functie de scop: pentru informare, pentru operatiuni cadastrale, pentru construire/desfiintare in cazul cladirilor si amenajarilor, pentru lucrari ingineresti si pentru constructii cu caracter special.
Este important de retinut ca certificatul de urbanism nu confera dreptul de a executa lucrarile de construire sau de desfiintare. El reprezinta o etapa a procesului, nu autorizatia propriu-zisa.
In cazul lucrarilor care pot fi realizate prin procedura simplificata a notificarii, avem insa un traseu diferit de procedura clasica de autorizare. Pentru acestea trebuie verificata incadrarea exacta a lucrarii in categoriile si conditiile stabilite de Noul Cod al urbanismului.
EXECUTAREA LUCRARILOR IN BAZA UNEI NOTIFICARI
Aici poate aparea una dintre cele mai mari confuzii. Notificarea nu inseamna ca poti executa lucrarea fara proiect.
Pentru lucrarile supuse acestei proceduri, noul Cod al urbanismului prevede executarea in baza unui proiect tehnic de executie cu continut simplificat.
Practic, se simplifica procedura administrativa, nu dispare proiectarea.
Lucrarea trebuie sa respecte in continuare reglementarile urbanistice si normele tehnice aplicabile.
CE LUCRARI SE VOR PUTEA REALIZA IN BAZA NOTIFICARII?
Codul introduce procedura simplificata a notificarii pentru mai multe categorii de lucrari, atat pentru constructii noi, cat si pentru interventii asupra constructiilor existente.
Conditiile difera insa in functie de amplasament si de tipul lucrarii. O distinctie importanta este cea dintre lucrarile realizate in afara zonelor construite protejate si a zonelor de protectie a monumentelor istorice si cele realizate in zone protejate sau in zonele de protectie ale monumentelor istorice.
EXEMPLE DE LUCRARI CU NOTIFICARE IN AFARA ZONELOR PROTEJATE
Exemple lucrari care vor putea fi realizate in baza notificarii, in conditiile prevazute de Cod:
– construirea unei singure locuinte unifamiliale in mediul rural, pe teren intravilan, cu acces si lot propriu, cu regim de inaltime parter sau demisol + parter, fara subsol, si cu o suprafata desfasurata de maximum 150 mp;
– anumite constructii exterioare locuintelor unifamiliale din mediul rural, precum garaje, terase acoperite, pergole, bucatarii de vara, chioscuri, piscine sau grupuri sanitare, in limitele stabilite de Cod;
– construirea unor imprejmuiri noi prin desfiintarea celor existente, cu respectarea reglementarilor urbanistice aplicabile;
– inlocuirea acoperisului existent in aceeasi forma sau reconfigurarea si inaltarea acestuia cu maximum 0,50 m, daca sunt respectate limitele stabilite prin regulamentul de urbanism aplicabil;
– amenajarea unei mansarde intr-un pod existent, inclusiv realizarea circulatiilor verticale in locuinte unifamiliale, daca nu se modifica volumetria de ansamblu a cladirii si nu sunt necesare lucrari de consolidare;
– anumite lucrari de renovare sau extindere a bucatariei si baii;
– inchiderea in mod unitar a logiilor si balcoanelor in apartamentele din locuinte colective;
– modificari de compartimentare sau remodelari ale peretilor interiori nestructurali;
– anumite remodelari ale fatadelor, daca elementele respective nu au rol structural portant;
– anumite lucrari de reabilitare energetica a anvelopei si/sau acoperisului cladirilor de locuit individuale;
– compartimentari interioare nestructurale, demontabile, realizate din materiale usoare, daca nu sunt afectate caile de evacuare, instalatiile cu rol in securitatea la incendiu sau conditiile de stabilitate la foc.
In cazul locuintei unifamiliale din mediul rural, limita de 150 mp nu inseamna ca aceasta suprafata poate fi construita automat pe orice teren. Locuinta trebuie sa respecte si documentatiile si regulamentul de urbanism aplicabil amplasamentului, precum si celelalte conditii prevazute de Cod.
CE LUCRARI VOR PUTEA FI REALIZATE PRIN NOTIFICARE IN ZONE PROTEJATE?
Procedura notificarii nu este exclusa complet nici in zonele construite protejate sau in zonele de protectie ale monumentelor istorice.
Pentru anumite constructii situate in astfel de zone, care nu sunt monumente istorice clasate sau in curs de clasare si care nu sunt identificate prin documentatiile de urbanism ca avand valoare arhitecturala sau istorica, Codul permite anumite lucrari in baza notificarii.
In aceste cazuri insa, procedura este mai stricta: este necesara atat notificarea autoritatii administratiei publice locale, cat si notificarea serviciului deconcentrat al autoritatii centrale competente in domeniul protejarii patrimoniului cultural, precum si acordul scris al acestuia.
EXEMPLE DE LUCRARI CU NOTIFICARE IN ZONE PROTEJATE
Exemple lucrari care vor putea fi realizate in baza notificarii, in conditiile prevazute de Cod:
– lucrari de reparatii si intretinere care nu afecteaza volumul, forma cladirii sau decoratia fatadelor si care nu presupun extinderi, demolari sau modificari structurale;
– anumite lucrari de investigare, cercetare, expertizare, conservare sau restaurare;
– reparatii minore ale finisajelor exterioare, cu pastrarea materialului, culorii si texturii;
– uniformizarea culorii si texturii finisajelor exterioare;
– reparatii sau inlocuiri ale tamplariei exterioare, cu pastrarea materialului, formei si dimensiunilor golurilor si tamplariei;
– reparatii interioare la tencuieli, zugraveli, vopsitorii sau placaje;
– inlocuiri ale tamplariei interioare, cu pastrarea dimensiunii golurilor;
– reparatii si inlocuiri ale pardoselilor;
– reparatii sau inlocuiri ale instalatiilor interioare;
– anumite reparatii la imprejmuiri, acoperisuri, invelitori, terase, trotuare, ziduri de sprijin sau scari de acces, daca nu se modifica forma si materialele acestora;
– modificari ale compartimentarilor nestructurale, demontabile, realizate din materiale usoare, daca nu modifica conceptia spatiala interioara;
– schimbarea destinatiei, in situatiile in care nu sunt necesare lucrari pentru care legea impune autorizatie de construire sau de desfiintare si cu respectarea documentatiilor de urbanism aplicabile.
Asadar, faptul ca un imobil se afla intr-o zona protejata nu inseamna automat ca orice interventie necesita procedura clasica de autorizare. Codul prevede si aici anumite lucrari care pot urma procedura notificarii, insa cu conditii suplimentare privind protectia patrimoniului.
Este important si ca imobilul sa fie incadrat corect: regimul aplicabil unei cladiri obisnuite dintr-o zona protejata nu este neaparat acelasi cu regimul unei cladiri clasate monument istoric. De aceea, inainte de inceperea lucrarilor trebuie verificat atat tipul interventiei, cat si regimul urbanistic si de protectie aplicabil imobilului.
CE SE INTAMPLA DUPA DEPUNEREA NOTIFICARII?
Noul Cod al urbanismului introduce procedura simplificata a notificarii pentru anumite categorii de lucrari de construire, interventie, amenajare sau desfiintare.
Simpla depunere a notificarii nu inseamna insa ca lucrarile pot incepe imediat.
Notificarea se transmite autoritatii competente impreuna cu documentatia prevazuta de Cod, inclusiv proiectul tehnic de executie cu continut simplificat, realizat de specialisti. Autoritatea analizeaza documentatia depusa si verifica daca lucrarea propusa se incadreaza in procedura notificarii si daca sunt respectate conditiile prevazute de lege.
In urma verificarii, autoritatea poate constata ca documentatia este conforma, poate solicita clarificari sau documente suplimentare ori poate constata ca lucrarea propusa nu poate fi realizata prin procedura simplificata a notificarii. In situatia in care lucrarea nu se incadreaza in aceasta procedura, autoritatea poate comunica necesitatea obtinerii actului corespunzator lucrarilor propuse, conform prevederilor Noului Cod al urbanismului.
Notificarea nu reprezinta, asadar, o alternativa la autorizatia de construire pe care proprietarul o poate alege doar pentru ca procedura este mai simpla. Pentru a putea utiliza aceasta procedura, lucrarea trebuie sa se incadreze in mod expres in categoriile si conditiile stabilite de Cod.
AUTORIZATIA DE CONSTRUIRE NU DISPARE IN NOUL COD
Pentru lucrarile care nu se incadreaza in procedura notificarii sau in categoria celor care pot fi realizate fara formalitati, ramane aplicabila procedura de autorizare. Procesul incepe cu solicitarea certificatului de urbanism si continua, dupa caz, cu studiile de specialitate, avizele si acordurile necesare, documentatia tehnica si solicitarea autorizatiei de construire.
Prin urmare, inainte de inceperea unui proiect, intrebarea nu mai este doar: „Am nevoie de autorizatie de construire?” Trebuie stabilit daca lucrarea respectiva intra in procedura de autorizare, in procedura notificarii sau poate fi executata fara autorizatie si fara notificare.
AI AUTORIZATIE DE CONSTRUIRE, DAR VREI SA MODIFICI PROIECTUL?
Codul reglementeaza distinct si situatia in care, dupa obtinerea autorizatiei de construire, apar modificari ale proiectului.
Daca modificarile de tema conduc la necesitatea modificarii autorizatiei initiale, trebuie solicitata autorizatia de modificare, inainte de executarea lucrarilor respective.
Daca modificarile se incadreaza in reglementarile urbanistice aplicabile si in limitele avizelor si acordurilor obtinute, procedura poate continua in conditiile stabilite de Cod.
Daca insa modificarile nu se mai incadreaza in aceste limite, poate fi necesara reluarea procesului de autorizare.
De aceea, daca in timpul executiei apare dorinta de a modifica proiectul, situatia ar trebui verificata inainte de realizarea lucrarilor, nu dupa finalizarea acestora.
AI CONSTRUIT FARA AUTORIZATIE? IN NOUL COD APARE AUTORIZATIA DE REGULARIZARE
Una dintre cele mai importante noutati este autorizatia de regularizare. Aceasta priveste anumite lucrari executate fara autorizatia necesara sau cu nerespectarea autorizatiei emise.
Noul cod stabileste o categorie permanenta de constructii pentru care poate fi solicitata regularizarea, daca sunt indeplinite conditiile prevazute de lege.
Printre acestea se regasesc anumite locuinte unifamiliale cu suprafata desfasurata de maximum 150 mp, anumite anexe cu suprafata desfasurata de maximum 150 mp si inchiderile de balcoane fara extindere pe domeniul public.
Regularizarea nu inseamna insa legalizarea automata a oricarei constructii executate fara autorizatie.
Situatia imobilului trebuie analizata in raport cu conditiile stabilite de Cod.
PERIOADA SPECIALA DE UN AN PENTRU REGULARIZARE
O prevedere care merita o atentie deosebita este cea referitoare la perioada tranzitorie de regularizare.
Pentru o perioada de maximum un an de la intrarea in vigoare a noii reglementari, posibilitatea solicitarii regularizarii este extinsa si asupra altor categorii de constructii executate fara autorizatie sau cu nerespectarea acesteia. Important: perioada de un an nu reprezinta termenul de prescriptie.
Este o perioada tranzitorie in care sfera constructiilor pentru care poate fi solicitata regularizarea este mai larga decat cea prevazuta de regimul permanent.
Nici in aceasta perioada regularizarea nu se acorda automat. Trebuie indeplinite conditiile prevazute de Cod, inclusiv cele privind conformitatea urbanistica si cerintele fundamentale de calitate. Pentru aceasta procedura tranzitorie sunt prevazute si taxe si cote majorate.
Daca ai o constructie executata fara autorizatie sau diferit fata de autorizatia emisa, este recomandat sa verifici din timp daca situatia acesteia poate beneficia de procedura de regularizare.
POT CONSTRUI O CASA DOAR IN BAZA UNEI NOTIFICARI?
Da, dar numai intr-o situatie particulara si cu respectarea tuturor conditiilor prevazute de Cod.
Procedura notificarii este prevazuta pentru o singura locuinta unifamiliala amplasata in mediul rural, pe teren intravilan, cu lot si acces propriu, in afara zonelor construite protejate si a zonelor de protectie a monumentelor istorice.
Locuinta poate avea regim parter sau demisol + parter, fara subsol, si o suprafata desfasurata de maximum 150 mp.
In acelasi timp, trebuie respectat regulamentul de urbanism aplicabil. Sunt prevazute si conditii privind proiectarea, inclusiv proiectele-tip sau proiectele individuale realizate de specialisti, in conditiile Codului.
Prin urmare, informatia potrivit careia „casele de maximum 150 mp se vor putea construi fara autorizatie” este incompleta.
Nu este o regula generala pentru orice locuinta si orice amplasament.
EXISTA SI LUCRARI CARE POT FI EXECUTATE FARA AUTORIZATIE SI FARA NOTIFICARE?
Da. Noul cod prevede si anumite categorii de lucrari care pot fi executate in lipsa formalitatilor de autorizare. Acest lucru nu inseamna insa ca lucrarile pot fi realizate fara respectarea niciunei reguli.
Chiar si in aceste situatii trebuie respectate reglementarile urbanistice aplicabile, reglementarile tehnice privind calitatea in constructii, precum si legislatia privind protectia mediului, patrimoniului si celelalte norme aplicabile. Cu alte cuvinte, „fara autorizatie si fara notificare” nu inseamna „fara reguli”.
AUTORIZATIE, NOTIFICARE SAU FARA FORMALITATI?
Raspunsul depinde de lucrarea concreta.
Doua interventii care par asemanatoare pot urma proceduri diferite in functie de:
– amplasamentul imobilului;
– reglementarile urbanistice aplicabile;
– tipul si suprafata constructiei;
– caracterul structural sau nestructural al interventiei;
– lucrarile efectiv propuse;
– existenta unei zone protejate sau a altor restrictii;
– situatia juridica si tehnica a imobilului.
De aceea, inainte de realizarea proiectului sau inceperea lucrarilor, este important sa fie stabilita corect procedura aplicabila.
CE PRCEDURA SA URMEZI PE BAZA NOULUI COD DE URBANISM?
Daca intentionezi sa construiesti o casa, sa extinzi sau sa modifici o constructie existenta, sa realizezi o anexa ori sa faci lucrari intr-un apartament, primul pas este sa stabilesti ce procedura se aplica lucrarii tale potrivit Noului Cod al urbanismului – Legea nr. 169/2026.
In functie de tipul si amploarea lucrarilor, de amplasament si de conditiile prevazute de Cod, poate fi necesara obtinerea unei autorizatii de construire sau de desfiintare, lucrarea se poate incadra in procedura simplificata a notificarii sau poate face parte din categoria lucrarilor pentru care nu este necesara emiterea autorizatiei de construire, cu respectarea conditiilor specifice prevazute de lege.
Pentru anumite lucrari, Noul Cod al urbanismului prevede si posibilitatea realizarii acestora in baza unui aviz de amplasare.
Daca exista deja o autorizatie de construire, dar pe parcursul executiei apar modificari ale proiectului autorizat, trebuie verificat daca este necesara obtinerea unei autorizatii de modificare. Aceasta procedura este reglementata distinct de Noul Cod al urbanismului.
Iar daca lucrarile sunt deja executate fara autorizatie de construire sau au fost realizate cu nerespectarea autorizatiei emise, situatia trebuie analizata separat pentru a stabili daca sunt indeplinite conditiile pentru obtinerea unei autorizatii de regularizare.
Este important de retinut ca procedura nu poate fi aleasa doar in functie de varianta care pare mai simpla. Incadrarea lucrarii in procedura de autorizare, notificare, modificare sau regularizare trebuie facuta in functie de caracteristicile concrete ale proiectului si de prevederile Noului Cod al urbanismului.
O verificare realizata inainte de inceperea lucrarilor sau de depunerea documentatiei poate evita alegerea unei proceduri gresite, solicitarea unor documente care nu sunt necesare, intarzieri, costuri suplimentare sau refacerea documentatiei.
Articol actualizat: august 2026.
Lasă un răspuns